Швейцарские арендаторы смогут потребовать снижения платы

Новейшее решение Федерального бюро по жилищным вопросам, без сомнения, порадует практически всех тех, кто снимает квартиру или дом в Швейцарии. А таких, как известно, не мало.

Вместо 1,75% — с 1 июня 2017 года действует новая ставка индекса арендной платы (1,5%), что является наименьшим показателем за всю историю.

Для квартиросъёмщиков в Швейцарии снижение индекса – возможность сэкономить на ежемесячных выплатах за жильё. О том, как это сделать, читайте в данном материале Портала «Швейцария Деловая».

Что означает индекс арендной платы?

Индекс арендной платы — в большинстве случаев — служит в качестве одного из коэффициентов, на основании которых определяется стоимость аренды, которую швейцарские арендаторы обязаны платить арендодателю каждый месяц.

Величина самого индекса зависит от соответствующих экономических вычислений Федерального бюро по жилищным вопросам.

Обычно индекс прописывается в заключаемом арендатором и арендодателем договоре. Если же Вы проживаете в социальном жилье, то, скорее всего, изменения индекса на Вас не распространяются. Соответственно, ниже приведены советы — лишь для тех, у кого в арендном договоре имеется указание на индекс.

Общее правило гласит, что право на соответствующее понижение арендной платы за квартиру возникает, если индекс Федерального бюро по жилищным вопросам становится ниже, чем записанный в договоре с арендодателем.

С момента своего введения индекс арендной платы в Швейцарии ещё ни разу не поднимали. Напротив, с 2008 года, когда величина индекса составляла 3,5%, он, учитывая сегодняшнее решение Федерального бюро по жилищным вопросам, снизился до 1,5%. Последний раз индекс уменьшили в июне 2015 года до 1,75%.

Как потребовать снижения аренды?

Как я уже упоминал, отправным пунктом является то, что при снижении индекса швейцарские арендаторы получают право на соответствующее уменьшение аренды жилой недвижимости.

И тем не менее, даже при применении данного, казалось бы, довольно простого правила важно учитывать некоторые нюансы.

Так, при снижении индекса уменьшение аренды не обязательно происходит в автоматическом порядке. Многое зависит от арендодателя: квартиросъёмщики в Швейцарии не должны сами предпринимать какие-либо усилия, если арендодатели самостоятельно приводят плату за жильё в соответствии с изменениями индекса.

Однако, чаще всего автоматизма нет: многие арендодатели при нисходящем тренде предпочитают отмалчиваться и выжидать, чтобы арендаторы (например, в силу незнания своих прав) и в дальнейшем платили повышенную аренду.

Учтите: разница между уплаченной повышенной и должной арендами возврату не подлежит, поэтому целесообразно подавать заявку (читайте дальше) о снижении платы как можно раньше.

Что конкретно нужно сделать?

1. Прочитайте Ваш договор аренды, а также все последующие его изменения и дополнения. Найдите в данных документах указания на индекс арендной платы (Hypothekarzinssatz или Referenzzinssatz).
2. Если индекс арендной платы выше показателя в 1,5%, то у Вас есть право потребовать снижения арендной платы.
3. Размер снижения аренды зависит, в первую очередь, от того, какой индекс указан у Вас в договоре. Чем выше текущий индекс, тем больше будет снижение аренды.

Важно то, что арендатор может вычесть из уменьшаемой суммы аренды 40% от годовой инфляции в Швейцарии, а также повышенные расходы на содержание недвижимости (если такие имели место быть и если таковые он может доказать и подтвердить документально). Соответственно, почти всегда фактическое уменьшение арендной платы оказывается ниже указанных в таблице показателей. Тем не менее, в большинстве случаев взаимозачёт оказывается в пользу арендаторов.

4. Если Вы имеете право на снижение аренды (см. пункт 1), заполните, распечатайте и отправьте по почте (лучше заказным письмом) формуляр с требованием о снижении аренды в связи с уменьшением индекса арендной платы.

Скачать формуляры на немецком, французском и итальянском языках Вы можете здесь.

В большинстве случаев арендаторы, получив указанное письмо, снижают аренду без дополнительных проволочек. Если в течение 30 дней Вы не получили ответа от арендодателя, следует подать в специальную комиссию по решению жилищных споров. Если этого не сделать, то снижения платы так и не произойдёт.

5. Арендодатель может быть согласен снизить Вам плату. Но если он при этом вычитает из процента снижения аренды более 0,5% так называемых «паушальных расходов», то данная практика может быть незаконной. В данном случае, повлиять на арендодателя (чтобы он отказался от слишком высоких «паушальных расходов») может письмо, составленное Вашим юридическим представителем. Для подачи письма также действует срок в 30 дней.
6. Поделитесь данной статьёй в социальных сетях среди Ваших знакомых, которые живут в Швейцарии в снимаемом жилье. Они будут Вам благодарны!

Если в Вашей ситуации имеется основание для снижения арендной платы и Вы отправили письмо до 21 июня 2017, то в большинстве случаев снижение произойдёт с 30 сентября 2017 года.

Автор: Марад Видмер, LL.M. (Genf), бакалавр и магистр швейцарского права, практикующий швейцарский юрист, управляющий партнёр Widmer Strategy GmbH (CHE-335.154.668). Член Швейцарского союза юристов (SJV/SSJ/SSG) и Союза юристов Цюриха (Zürcherischer Juristenverein). Член клуба друзей Liberales Institut (Цюрих).