Ставка 1,5%: следует ли требовать снижения аренды?
Базовая процентная ставка по ипотечным кредитам, которая влияет на арендные ставки в Швейцарии, сегодня, 3 марта 2025 года, была уменьшена с 1,75 до 1,5 п.п. (решение вступает в силу с завтрашнего дня). Данный факт – при определённых обстоятельствах – предоставляет арендаторам возможность требовать снижения арендных плат. Вот только далеко не в каждом случае уменьшение действительно будет предоставлено. (Портал «Швейцария Деловая»)
Начать следует с объяснения, а как конкретно базовая процентная ставка по ипотечным кредитам влияет на размер арендной платы в Швейцарии. Помочь понять это может следующий пример: базовая процентная ставка, которая ниже на 0,25 п.п. действующего по договору аренды параметра, приводит к снижению арендной платы на 2,91%. В абсолютных цифрах: при ежемесячной арендной плате за квартиру в 2’000 франков это соответствует снижению на 58 франков.
Казалось бы, на этом можно было бы и закончить рассказ: если ставка снизилась на 0,25 п.п., то можно было бы ожидать соответствующего снижения арендной платы. Однако не всё так просто. (Не)Снижение арендной платы зависит также от ряда других факторов.
- Во-первых, по определению не может быть какого-либо снижения арендной платы, если по договору аренды до сегодняшнего дня и так действовала ставка 1,5 п.п. и ниже. Имеются также специальные виды аренды, для которых федеральная ставка даже вовсе не является релеватной.
- Во-вторых, арендодатели могут учесть 40% «накопленной инфляции» и, соответственно, уменьшить снижение аренды. В 2022 и 2023 гг. цены в Швейцарии росли быстро (по местным масштабам, что в разы ниже того, что наблюдалось и по-прежнему наблюдается в соседней еврозоне). Поэтому, несмотря на падение базовой процентной ставки, из-за инфляции многие арендаторы фактически не получат снижения их ежемесячных плат.
- В-третьих, арендодатель должен снизить аренду только в том случае, если его доход можно считать «неоправданно высоким» или арендная плата превышает «обычный местный уровень». Доказать одно из двух – довольно сложная задача. К счастью, многие управляющие компании (из-за своей внутренней политики) предоставляют снижение аренды, даже без учёта требования из данного абзаца.
Может ли запрос о снижении аренды привести к обратному: т.е. её увеличению? Это возможно! Арендодатели сами не задумываются об арендной плате, если базовая процентная ставка падает. Но если арендатор подаёт заявку о снижении аренды, это может спровоцировать арендодателя «вспомнить» о возросших расходах из-за инфляции. Один из каналов YouTube всем без исключения советует запрашивать снижения аренды. В свете указанного в данной статье хотелось бы призвать к должному скепсису к советам «ютюберов», которые, не обладая должной квалификацией, выдают искаженную информацию.
Если Вы принимаете решение запросить снижение арендной платы, Вы можете скачать и использоваться в качестве ориентира, например, следующий формуляр (использование формуляра происходит исключительно на собственный страх и риск; какая-либо ответственность исключается).