Почему вложение денег в недвижимость в Германии бесприбыльно?

Марад Видмер | Marad Widmer22/05/2015

Куда вложить деньги? Каждый день данный вопрос задают себе миллионы граждан России и других странах СНГ. Желание найти подходящий ответ понятно – обозначенные страны не могут предложить ни реальной экономической стабильности, ни защиты права собственности. Поэтому многим хотелось бы осуществить вложение денег в западной Европе. Последняя, хотя и защищает право собственности, по части процентов прибыли – далеко не в лучшей форме: сейчас вклады в европейских банках в лучшем случае могут принести 1-2% годовых (швейцарские банки по обычным депозитам платят чуть больше нулевой ставки); вложение денег в акции – подходит не для всех, да и довольно рискованно, поскольку требует специальных знаний и постоянного отслеживания событий. От безысходности многие россияне осуществляют вложение денег в недвижимость в Германии. ФРГ является экономическим локомотивом еврозоны, что вселяет уверенность, что недвижимость в Германии – это не только надёжный, но и выгодный способ инвестирования. Однако, так ли это? Новейшее исследование, проведённое в самой ФРГ, приходит к неутешительному выводу: для трети собственников вложение денег в недвижимость в Германии не приносит никакой прибыли; для почти каждого десятого – немецкая недвижимость оказывается убыточной. Подробности – в материале Портала «Швейцария Деловая».

«Привлекательное» вложение денег в недвижимость в Германии

Для тех, кто читал нашу статью «Почему недвижимость в Европе стала гражданам СНГ чуждой?», прекрасно известно, что россияне и выходцы из других стран СНГ не только перестают покупать недвижимость в средиземноморских странах, но и спешно пытаются от неё избавиться. Причина этого тренда также известна: квартиры и дома стало дорого содержать, а выйти хотя бы на самоокупаемость (например, путём сдачи в аренду) – практически не разрешимая задача.

На антирекламе средиземноморских стран «выехать» пытаются маклеры из Германии, которые позиционируют вложение денег в недвижимость в Германии не только как безопасную, но и приносящую прибыль, а, значит, привлекательную инвестицию. В качестве аргумента, подтверждающего данный довод, часто приводится, что ФРГ – крупнейшая и довольно успешная экономика ЕС, которая, несмотря на кризис в еврозоне, умудряется расти. На данный, для самой экономики Германии верный аргумент клюют многие россияне. Клюют и попадают в ловушку…

Дело в том, что макроэкономические успехи ФРГ и то, способно ли вложение денег в недвижимость в Германии принести прибыль, не связаны друг с другом напрямую. Есть масса факторов, которые влияют на доходность немецких квартир или домов. И то, что маклеры знают, но хотели бы скрыть, теперь показано в аналитическом докладе Немецкого института по исследованию экономики (Берлин). Важно подчеркнуть, что исследование Института является одним из самых репрезентативных, а, соответственно, выводы, к которым приходят учёные, способны авторитетно отразить истинную картину на рынке недвижимости Германии.

Более трети выходит в ноль

В рамках исследования Немецкий институт по исследованию экономики проанализировал рентабельность почти 7 миллионов случаев сдачи собственниками своей недвижимости в аренду (речь идёт как о собственниках-немецких гражданах, так и об иностранцах). Основные выводы таковы:

— только для 18% собственников вложение денег в недвижимость в Германии приносит 5 и более процентов в год.

— в чуть меньше половины от общего числа случаев сдачи в аренду собственники довольствуются годовым процентом ниже 2%. Крайне важно понимать, что здесь не учитывается уровень инфляции: если она равна 2% в год, прибыль фактически обнуляется;

— в четверти случаев вложение денег в недвижимость в Германии выходит в ноль. То есть собственник номинально не получал ни прибыли, ни убытка. Если учесть инфляцию, то в итоге мы имеем убыток.

— в более 500 тысячах случаев (8,5%) сдачи в аренду наблюдается негативный процент (даже без учёта инфляции), иными словами – для собственников вложение денег в недвижимость в Германии оказывается убыточным.

Авторы аналитического доклада Немецкого института по исследованию экономики подчёркивают, что даже тем, кому удаётся выходить в плюс, вложение денег в недвижимость в Германии на настоящий момент приносит гораздо меньше прибыли, чем ещё пару-тройку лет назад. Разумеется, данное положение вещей разочаровывает зарубежных инвесторов. Однако, давайте разберёмся в причинах тренда.

Причины низкой финансовой отдачи

Рынок немецкой недвижимости достаточно специфичен. Особенно сильно разница проявляется в сравнении с рынками домов и квартир в странах СНГ. К сожалению, выходцы из данных государств часто преуменьшают финансовые риски, которые сопутствуют инвестированию в недвижимость в ФРГ.

Причины, почему вложение денег в недвижимость в Германии не приносит ожидаемой финансовой отдачи, связаны как с завышенными ожиданиями инвесторов, так и с объективными причинами, из-за которых прибыль даже при лучшем раскладе редко превышает уже обозначенную верхнюю границу в 5%. Итак, причины:

Объект нужно ещё довести до ума

Многие, кто вкладывает деньги в недвижимость в Германии, недооценивают затраты, которые нужно произвести, чтобы привести объект в состояние, при котором аренда сможет принести прибыль по максимуму. Для граждан России и других стран СНГ неприятным сюрпризом оказывается стоимость рабочей силы, стойматериалов и т.д. При этом, рабочие должны быть должным образом оформлены (особенно, если они сами иностранцы). Если обращаться в специализированную строительную компанию, то можно несколько расслабиться на организационных моментах. Одновременно, специализированная фирма в денежном выражении обойдётся дороже. Разумеется, что пока идёт ремонт, квартира или дом прибыль не приносят. Напротив, из-за так называемых «домовых денег» (см. ниже) результирует убыток.

«Домовые деньги»

Часто маклеры, предлагающие недвижимость в Германии, называют покупателю лишь то, сколько он может получить с арендатора каждый месяц в виде «горячей аренды» («Warmmiete»). Более честные маклеры называют также размер «холодной аренды» («Kaltmiete»). Часто умалчивается, однако, то, сколько собственник должен платить так называемых «домовых денег» («Hausgeld»). Что означают данные странно звучащие слова и почему они крайне важны для всех тех, кто собрался вкладывать деньги в недвижимость в Германии?

«Холодная аренда» — это сумма, которую платит арендатор за само право проживать в соответствующей квартире или доме. «Горячая аренда» — это «холодная аренда» плюс постоянные коммунальные платежи, которые должен оплачивать арендатор. Уже исходя из данных определений, можно понять, что разница между «горячей» и «холодной аренде» не идёт в карман собственника недвижимости. Однако, потенциальная прибыль также ниже и «холодной аренды». Почему? «Виноваты» как раз указанные «домовые деньги». Речь идёт о сумме, которую каждый месяц должен платить собственник на нужды содержания своей недвижимости (оплата домуправления, страховки и т.д.).

Рассмотрим на примере: Вы приобрели недвижимость в Германии (квартиру) за 50 тысяч евро. Для целей упрощения я оставляю вне рассмотрения то, сколько Вы могли потерять на ремонте и простое недвижимости. Предположим, что Вы нашли арендатора, готового платить «горячую аренду» в 300 евро в месяц. При этом, 90 евро уходит только на коммунальные платежи, соответственно, Вам остаётся только 210 евро («холодная аренда»). Данную сумму в карман Вы – опять же – положить пока не сможете. Важно знать величину «домовых денег». Если она равняется, скажем, 60 евро, то Вам ещё относительно повезло: Вам остаётся 150 евро (налоги и инфляция не учитываются). А если размер «домовых денег» равен 100 евро? Неудивительно, что в Германии «домовые деньги» называют «Renditekiller», что можно перевести как «убийца прибыли».

Кто будет управлять недвижимостью?

Многие из осуществивших вложение денег в недвижимость в Германии теряют существенную часть прибыли (или же уходят в минус) из-за неэффективности управляющей компании. В ФРГ принято, что сдаваемая в аренду квартира или дом находятся в оперативном управлении специализированной фирмы, которая представляет собственника во всех отношениях, касающихся его недвижимости. Хотя управляющие организации и обладают (или – по крайней мере – должны обладать) специальными знаниями и персоналом, данный факт не гарантирует их эффективную работу.

Не решает проблему и отказ от специализированной управляющей компании. Особенно это касается тех, кто не проживает в Германии на постоянной основе (например, граждан России и других стран СНГ). Поскольку в Германии право нацелено на защиту арендатора, на собственника недвижимости накладываются существенные обязанности. Одна из них заключается в требовании предоставлять арендатору объект в пригодном для жилья состоянии (разумеется, оценка проводится по немецким представлениям, а не по российским). При возникновении необходимости устранить какую-либо проблему собственник должен решить её в быстрые сроки. Иначе, арендатор получает право на уменьшение арендной платы.

Квартира есть — арендатора нет

Часто, осуществляя вложение денег в недвижимость в Германии, собственники недооценивают риск простоя квартиры или дома при смене арендатора. Даже, если недвижимость находится в центре города и, соответственно, вероятность простоя меньше, её не стоит игнорировать. Ведь даже, если простой будет длится «всего» месяц, Вы сразу теряете более 8% от годового дохода.

Итак, рассматривая вариант покупки дома или квартиры в ФРГ, учитывайте: каждое третье вложение денег в недвижимость в Германии остаётся бесприбыльным; каждая десятая инвестиция — убыточна. Напротив, квартира или дом в Германии, приобретённые для собственного проживания, являются довольно выгодным вариантом. По этому поводу читайте также наш материал о том, почему швейцарцы скупают недвижимость в Германии (Баварии и Баден-Вюртемберге).