Почему недвижимость в Европе стала гражданам СНГ чуждой?

Продавцы европейской недвижимости им всегда рады: при деньгах и с конкретным намерением приобрести дом или квартиру, граждане СНГ до недавнего времени играли заметную роль на рынке объектов недвижимого имущества во многих странах ЕС. Тем не менее, похоже постепенно ветер меняет своё направление: к спаду интереса выходцев из бывших советских стран неминуемо добавляется тренд на продажу уже приобретённой недвижимости. О том, что заставляет граждан СНГ продавать недвижимость в Европе – некогда считающуюся символом успеха, а теперь ставшую столь чуждой – читайте в материале Портала «Швейцария Деловая».

Дешевая недвижимость в Европе: выгодный вариант или мышеловка?

В своё время граждане СНГ особенно облюбовали Испанию, Болгарию и Черногорию. Казалось бы, чего ещё можно желать: ласковое море, тёплое Солнце, довольно лояльные власти, русско-язычные маклеры, готовые продать всё по «божеской» цене, а также – крайне важный момент – осознание нахождения в «какой-никакой, но» Европе. В случае с Испанией последний фактор был очень даже реальный и позволял с шенгенской визой или даже испанским видом на жительство свободно путешествовать почти по всей Европе.

Как указывают маклеры, в настоящее время цены на недвижимость в Испании достигли исторического минимума. Данный факт сам по себе может привести как к падению, так и повышению спроса на дома и квартиры на родине корриды, поскольку низкие цены для граждан СНГ могут быть довольно привлекательными. Так, на испанском рынке можно найти и квартиру в Валенсии площадью 69 кв.м. (3 комнаты) за 26 тысяч евро, и квартирку в провинции Аликанте площадью 41 кв.м. за 30 тысяч евро, но всего в 600 метрах от моря.

Однако, даже несмотря на манящие цены, верх берёт нисходящий тренд: в 2013 году, как указывает испанская газета Cinco Dias, российские граждане занимали третье место в списке иностранцев, покупающих местную недвижимость. В 2014 году они скатились до 6 места.

Аналогичная ситуация в Болгарии: по данным местного портала «Агенция Регистрации», в 2014 году число покупок болгарской недвижимости россиянами снизилось на 35% (по сравнению с 2013 годом). И это несмотря на то, что в Болгарии наблюдается самая низкая цена на недвижимость в Европе (и в 3 раза ниже, чем в той же Испании) – в среднем 444 евро за квадратный метр. В настоящее время особой популярностью пользуются небольшие квартиры-студии, цена за которые начинается от 12 тысяч евро. Нет недостатка в предложении и более крупного по площади жилья. Поразительно, но, например, за двухэтажный дом с 6 комнатами и площадью 112 кв.м., снабженный небольшим участком, в 40 километрах от Бургаса просят всего 13 тысяч евро.

Падает цена на недвижимость и в Черногории: в 2014 году средняя стоимость квадратного метра жилья в балканской стране составила 1037 евро, что более, чем на 16% ниже, чем в 2013 году. Жильё в Будве подешевело на рекордные 44%: средняя цена квадратного метра опустилась до 1365 евро. В столице страны – Подгорице – покупатель должен выложить 1036 евро за квадратный метр. В городе Никшеч – всего 539 евро. Граждане СНГ, которые покупали свою недвижимость в Черногории в последнее десятилетие и сейчас срочно избавляются от неё, должны считаться с существенными потерями.

Чтобы поддержать спрос на свою недвижимость, Правительство в Подгорице в ноябре 2015 года постановило выдавать ВНЖ в Черногории иностранцам-собственникам домов и квартир. Весной 2016 года было решено продлить безвизовый режим для россиян.

Что вынуждает граждан СНГ продавать недвижимость в Европе?

Итак, во всех трёх странах цены в евро идут вниз. Казалось бы, низкая стоимость должна сделать недвижимость в Европе доступной для ещё большего числа выходцев из бывшего СССР, а уже ставшие собственниками домов и квартир должны их держать, поскольку продажа означала бы убытки в разнице стоимости приобретения и реализации. И тем не менее, вместо повышения спроса на них со стороны граждан СНГ интерес к домам и квартирам в Испании, Болгарии и Черногории не только не растёт, но и наблюдается тренд к продажам уже купленной недвижимости.

Причины, почему граждане СНГ продают свою недвижимость в Европе, искать следует, прежде всего, в изменившихся экономических условиях как в самих странах Европейского союза, так и в странах СНГ и – особенно – в России.

Число тех, кто желал бы продать свою недвижимость в Европе, выросло в 2014 году на треть. Это связано, прежде всего, с соображением оптимизации расходов в евро для тех, чей источник доходов номинирован в их местной валюте (например, в российском рубле): во-первых, с экономической точки зрения недвижимость в Европе становится рентабельной, если её собственник проводит в ней хотя бы 2 месяца в году. Если нет, то выгоднее становится брать в аренду.

Во-вторых, ситуация стала драматичной для тех, кто покупал недвижимость в Европе по ипотеке в евро или швейцарском франке (из-за низких процентов по кредитам), но зарабатывает в рублях, гривнах и т.д. Учитывая, что с осени 2014 года курс евро к рублю вырос почти в полтора раза, выплаты по ипотеке для россиян стали существенным балластом (даже несмотря на изначально низкие проценты). Судите сами: если ежемесячная выплата по квартире в Испании как составляла, так и составляет 600 евро, то в переводе на рубли размер выплаты вырос драматически: с 28’800 (при курсе на сентябрь 2014 года в 48 рублей за евро) до 37’800 рублей в месяц (при курсе в 63 рубля за евро на март 2015 года).

В-третьих, даже для тех, кто приобрёл свою недвижимость в Европе без ипотеки, остаются к оплате коммунальные и прочие сопутствующие платежи, возросшие из-за валютной разницы в 2-3 раза. Маклеры не отрицаются, что с каждым новым повышением курса евро ряды желающих продать свою недвижимость в Европе пополнялись. Это в полной мере касается собственности в Испании и Черногории.

Возвращаясь всё к той же Болгарии, часто обоснование продажи квартиры или дома по цене ниже рыночной видится в простаивании жилья: собственник годами не посещал его, но, тем не менее, всё это время должен был платить коммуналку. К слову, не все россияне продают недвижимость в Европе по цене ниже рыночной. В Черногории нередки случаи, когда цену продажи россияне завышают в 2-3 раза: так, если покупалось жильё за 1000-1500 евро за кв.м., то в объявлении о продаже стоит до 3 тысяч. Возможно, ставя такую неоправданно высокую цену, собственники подсознательно стремятся сохранить жильё себе. Не важно, что на самом деле – только что названный фактор, жадность или оптимизм – является причиной, подобные предложения остаются без ответа.

Неверно было бы указать только на неблагоприятное для граждан СНГ развитие экономической ситуации. Утешительным призом для продавцов всё ещё остаётся всё тот же высокий курс евро (или швейцарского франка) к российскому рублю: так, некоторые решили продать свою недвижимость в Европе именно на пике роста валют. Прибыль данные продавцы получили в том случае, если они перевели сумму продажи в рубли.

Законодательные требования

Экономические проблемы для целого ряда собственников из стран СНГ хотя и стали неприятным сюрпризом, но сами по себе могли быть недостаточными, чтобы вынудить продать свою недвижимость в Европе. Для многих дома и квартиры стали чуждыми из-за риска получить проблемы с законом и властями в своих странах. Так, в 1 января 2015 года физические лица в России стали обязанными предоставлять в налоговые органы отчеты о движении денежных средств на своих зарубежных счетах. Поскольку зарубежные счета использовались для погашения ипотечных кредитов и оплаты коммунальных платежей, тысячи россиян с начала этого года приобрели дополнительную головную боль: как не попасться на нарушении российского закона и по-прежнему иметь возможность расплачиваться за свою недвижимость в Европе. Интересно то, что в Испании достаточно быстро нашли способ для обхода российского законодательства о так называемой «деофшоризации»:

так, все платежи собственники проводят через своего испанского адвоката, а возмещают ему данные издержки и платят за его услуги на месте либо наличными, которые были вывезены из России, или наличными, снятыми уже в Испании в каком-либо банкомате с российской банковской карты. Разумеется, в обоих случаях обход российского закона о деофшоризации обходится «в копейку»: в первом случае – в виде гонорара адвокату; во втором – к гонорару добавляется банковская комиссия за снятие наличных.

Помимо проблем в РФ многие россияне также были вынуждены столкнуться с изменениями испанского налогового законодательства. Читайте подробнее «Испанские власти заморозили счета граждан СНГ».

Чужда ли россиянам недвижимость в Европе во всех странах?

Затронуты тенденцией, как можно быстрее продать свою недвижимость, далеко не все европейские страны. То, что касается Испании, Болгарии и Черногории, пока что обходит стороной Лондон. Пожалуй, главное объяснение подобного различия кроется в том, что в то время, как Испания, Болгария и Черногория – это страны для «среднячков», Великобританию могут позволить себе только очень состоятельные граждане СНГ, готовые не отказываться от своего особняка в Лондоне даже, если он из-за своего содержания приносит значительные убытки (читайте также «Страх перед дефолтом России повышает спрос на недвижимость в Лондоне»).

Недвижимость в Швейцарии у граждан СНГ – метафорично выражаясь – стоит особняком, что связано со сложностью её приобретения иностранцами: для покупки жилой недвижимости в Конфедерации недостаточно лишь заключить договор купли-продажи — нерезидентам и части резидентов нужно дополнительно получать разрешение от местных властей. Читайте также материал «Иностранцы теряют интерес к жилой недвижимости в Швейцарии?».

Значительной спецификой обладает рынок купли-продажи островов. О наиболее важных трендах данного рынка читайте в нашем обзоре «Где купить остров?»