На фоне не самой благополучной общеевропейской и мировой ситуации Швейцария с ее рынком недвижимости сегодня остается самым стабильным местом в Европе, и каких-либо существенных ценовых колебаний здесь не наблюдается. Эта стабильность традиционно поддерживается высоким спросом на недвижимость из-за следующих факторов: удачного географического положения в самом центре Европы, сильной национальной валюты (швейцарского франка), политического нейтралитета и очень высокого качества жизни, включающего в себя целый комплекс элементов: экологически чистые продукты, великолепная природа, развитая транспортная инфраструктура и высочайший уровень медицинского обслуживания. Нельзя забывать и о международном бизнесе, для которого Швейцария интересна также с точки зрения выгодных условий налогообложения.
- Подробные советы о том, как выбрать агентство недвижимости: Как купить недвижимость в Швейцарии?
Покупка недвижимости иностранцами-нерезидентами Швейцарии регулируется федеральным законом об ограничении прав иностранных граждан на приобретение земельных участков (Bundesgesetz ueber den Erwerb von Grundstuecken durch Personen im Ausland). Данный закон также называют Лекс Коллер («Lex Koller»). Этот закон распространяется на «нерезидентов» или «лиц, живущих за границей», к которым относятся граждане Европейского союза (EU), Европейской ассоциации свободной торговли (EFTA), а также граждане других иностранных государств, чье постоянное место жительства находится за пределами Швейцарии и которые не имеют вида на жительство в Швейцарии.
В начале 2013 года вступил в силу «Лекс Вебер» («Lex Weber») об ограничении на строительство загородных резиденций («вторых домов») — недвижимости категории «для отдыха». Согласно новым правилам, загородные дома запрещается строить в регионах, где их количество превышает 20% от общего жилого фонда. Это означает, что в скором времени строительство на известных курортах Швейцарии полностью остановится. Например, в Гриндельвальде, Гштааде и Вербье на долю загородных резиденций приходится уже более 60% жилищного фонда. Таким образом, цены на недвижимость в этих регионах будут расти.
Однако, даже с учетом ряда запретительных мер, присутствующих в швейцарском законодательстве, купить недвижимость иностранцу-нерезиденту здесь абсолютно реально. Что касается приобретения коммерческой недвижимости (гостиницы, офисы, торговые помещения, склады и логистические объекты), то иностранный инвестор может как и раньше без каких-либо ограничений приобретать такую недвижимость в Швейцарии.
Если говорить о жилой недвижимости, то согласно швейцарскому законодательству, резиденты Швейцарии, имеющие разрешение на пребывание в Швейцарии категории «С» (так называемое, бессрочное разрешение, которое может быть выдано после 5 или 10 лет пребывания в стране), могут беспрепятственно приобретать как коммерческую, так и жилую недвижимость любой площади. Иностранцы, постоянно не проживающие в Швейцарии, могут приобрести один объект категории «для отдыха» на семью в определенных, как правило, туристических регионах, где имеются квоты-разрешения на покупку. Также Лекс Коллер вводит ограничения по жилой площади приобретамого жилья (не более 200 кв.м) и размеру земельного участка (не более 1000 кв.м). В некоторых кантонах может быть разрешено приобретение иностранцами и большей площади, однако для этого нужно получать специальное разрешение.
Для покупки недвижимости в больших городах, таких как Цюрих, Женева, Берн или Люцерн, где квот для иностранцев не предусмотрено, необходимо получить вид на жительство в Швейцарии. Нужно сказать, что нюансов при покупке недвижимости в Швейцарии достаточно много, и разобраться во всем этом смогут помочь местные специалисты, в том числе и наша компания, имеющая многолетный опыт работы с иностранными покупателями и инвесторами в Швейцарии.
Наших соотечественников Швейцария всегда привлекала, прежде всего, политической стабильностью и личной защищенностью. В дополнении к этому, при выборе объекта инвестиций главными приоритетами сегодня являются центральное расположение, хорошая инфраструктура, строительство по последним технологиям, возможность сдачи в аренду и получение дохода. Соответственно, наибольший интерес у иностранных покупателей на сегодняшний день вызывают перспективные с точки зрения инвестиций объекты недвижимости: новые или строящиеся по новым технологиям апартаменты и дома для отдыха в туристических регионах на озерах и в горнолыжных курортах.
Помимо росскийских покупателей, швейцарской недвижимостью традиционно интересовались и интересуются ее западно-европейские соседи: немцы, голландцы, французы и англичане. Кроме жилой, иностранцы также проявляют повышенный интерес к коммерческой недвижимости – офисные, складские и торговые здания. В условиях финансового кризиса этот сектор пользуется особенно большим спросом, и многие инвесторы перераспределяют свои инвестиции с фондового рынка на рынок недвижимости.
Традиционно недвижимость в Швейцарии покупают обычно те, для кого основным намерением является стабильная инвестиция на долгосрочную перспективу и сохранение капитала.
Уровень цен на недвижимость зависит от региона. Например, в кантоне Берн (регион Интерлакен) новые жилые апартаменты стоят от 6’500 шв. франков/кв. м., в кантоне Швиц — от 6’500-8’000 шв. франков/кв. м, в кантонах Во и Тичино цены за кв.м нового стрящегося жилья начинаются от 10’000 шв. франков. Что касается горнолыжных курортов, то, например, в таких известных курортах как Кран-Монтана, Лойкербад или Гриндельвальд недвижимость может стоить в пределах 10‘000-15‘000 шв.франков/кв. м. По данным исследования компании Wuerst&Partner рост цен на жилую недвижимость в Швейцарии составил в 2014-м году 2,5%. В целом рост цен на недвижимость замедлился.
Процедура покупки недвижимости в Швейцарии
Чтобы начать процедуру покупки, нужно, как правило, внести от 5 до 10% от стоимости для резервирования объекта. Деньги зачисляются либо на счет независимого нотариуса, либо на счет застройщика (в Швейцарии присутствуют обе эти практики). Сумма может быть фиксированной, либо взиматься в процентном соотношении от стоимости, указанной в договоре купли-продажи.
Нотариус анализирует законность владения продавцом недвижимостью, запрашивает из земельного реестра выписку, проверяет наличие обременения на жилье. Далее, в присутствии нотариуса стороны подписывают договор купли-продажи (le contrat de vente или Kaufvertrag), после чего нотариус запрашивает и получает квоту для иностранного покупателя (формальная процедура). Регистрация в земельном реестре длится, как правило, от 2 до 3-х месяцев.
Покупка строящейся недвижимости в Швейцарии не требует взноса полной суммы для заключения сделки. В этом случае уплачивается примерно 30% от стоимости на момент подписания договора купли-продажи, а оставшаяся сумма разбивается еще на 2 или 3 платежа – по мере застройки объекта. Последний платеж вносится, как правило, к моменту сдачи в эксплуатацию и получения ключей. Поступление платежей на счет застройщиков контролирует сам нотариус, на траст-счет которого покупателем перечисляются поэтапно соотвествующие суммы. Все этапы платежей подробно прописываются в договоре купли-продажи.
В договоре купли-продажи иностранный покупатель должен подтвердить своей подписью отсутствие у него и его семьи (супруги и несовершеннолетних детей) любого другого жилья в Швейцарии, а нотариус обязан заверить это заявление и зарегистрировать договор купли-продажи в le Registre foncier (в земельном реестре).
Земельный реестр взимает пошлину примерно в 0,1% от стоимости. Нотариальные расходы составляют в зависимости от кантона примерно 1-2% от стоимости сделки. Также покупателю нужно будет единовременно заплатить налог на передачу прав собственности, который может варьироваться в зависимости от кантона от 0 до 3% от стоимости сделки. После этого договор зарегистрируют, а в реестр внесут запись о новом владельце объекта недвижимости. Именно тогда покупатель официально станет собственником жилья.
Нотариус передаст новому собственнику оригинал договора с пометкой из реестра о регистрации. С ним собственник сможет обратиться в реестр за выпиской, например, для подачи в Посольство Швейцарии заявления на получение многократной туристической визы. Владельцы недвижимости в Швейцарии также имеют право приобрести на свое имя автомобиль. Поскольку иностранец должен иметь адрес в Швейцарии для регистрации по этому адресу автомобиля, покупка недвижимости – самый верный для этого путь, даже, если речь идет только о недвижимости для отдыха.
