Цены на собственное жильё в Цюрихе продолжают расти
В кантоне Цюрих рынок жилой недвижимости остаётся на подъёме: за последние 5 лет стоимость объектов увеличилась почти на треть. Особенно заметно это в населённых пунктах вокруг Цюрихского озера и самой столице кантона — здесь жильё подорожало примерно на 30%. В пригородах рост составил 27%, а в сельских районах — около 23%. Такие данные содержатся в последнем отчёте Цюрихского кантонального банка. (Портал «Швейцария Деловая»)
Цены на собственное жильё в Цюрихе растут на более чем 4% в год
За период с третьего квартала 2024 года по третий квартал 2025 года цены в среднем выросли на 4,1 %. Этот показатель оказался выше прежних прогнозов: год назад аналитики ожидали повышения лишь на 3 %. Обновлённый прогноз на 2025 год составляет уже 4,5 %.
Примечательно, что повышательная динамика наблюдается не только в кантоне Цюрих. Банкиры прогнозируют аналогичный рост — 4,5 % — по всей стране. Год назад ожидания были вдвое скромнее.
Банкиры ожидают, что в 2026 году цены на жильё снова вырастут примерно на 4,5 % — как в кантоне Цюрих, так и по всей стране.
На вопросы нашего Портала о ситуации с собственным жильём в Цюрихе и других регионах ответил швейцарский юрист Марад Видмер.
Q: Что сейчас происходит на рынке швейцарского жилья?
М.В.: Одним из ключевых факторов роста спроса на жилую недвижимость стало смягчение денежно-кредитной политики. С декабря прошлого года Национальный банк Швейцарии трижды снижал ключевую ставку — с 1 % до 0 %. Ожидается, что на этом уровне она останется ещё некоторое время.
В результате ипотечные кредиты также подешевели: ставка по пятилетним фиксированным займам варьируется от 1,2 % до 1,6 %, а по десятилетним — примерно на 0,3 п.п. выше. Конечно, ставки зависят и от других обстоятельств и поэтому индивидуальны.
Q: Как это влияет на поведение жителей Швейцарии?
М.В.: Для многих ситуация сходна с попыткой впрыгнуть в уходящий поезд, и я понимаю данную логику. На фоне низких ставок жить в собственном доме сейчас часто дешевле, чем арендовать аналогичное жильё. Одновременно недвижимость дорожает из года в год, что делает её менее доступной. Это ощущение «закрывающегося окна» и упущенной выгоды подталкивает часть арендаторов к покупке. Конечно же, далеко не все могут себе это позволить.
Более того, для многих арендаторов привлекательным фактором является не только идея экономии, но и потенциальный прирост стоимости. Например, квартира стоимостью 2 млн франков при росте цен на 4,5 % приносит 80 тысяч франков потенциальной прибыли за год.
К эмоциональным аргументам добавляется фактор безопасности: собственное жильё – в отличие от съёмной квартиры – защищает от выселения по инициативе арендодателя.
Q: Не возникает ли из-за стремительного роста цен риск мыльного пузыря?
М.В.: О мыльном пузыре СМИ упоминают постоянно. Однако есть то, что пишут СМИ, и то, что происходит на самом деле. Бизнес мейнстрим СМИ — продавать панику. Если человек охвачен страхом, но не может рационально действовать.
На данном этапе я не вижу признаков формирования ценового пузыря. Во-первых, большинство покупателей приобретает жильё для собственного проживания. Если брать не только статистику, но мою практику, картина остаётся прежней: в 2025 году я сопроводил или всё ещё сопровождаю 5 сделок с недвижимостью в самых разных кантонах; во всех случаях приобретатель покупал для себя. Итог: нет выраженного спекулятивного элемента. Другая ситуация, например, в Китае: там есть целые города-призраки, где стоят пустые недостроенные многоэтажки, в которые вкладывались лишь с целью спекуляции.
Во-вторых, у нас в Швейцарии есть механизмы противодействия спекуляции на рынке недвижимости.
Q: Что это за механизмы?
М.В.: Речь идёт, прежде всего, о налоге на прибыль от продажи недвижимости. Этот налог разнится от кантона к кантону. Однако везде одна из целей налога – препятствование купле и быстрой (т.е. спекулятивной) продаже лишь с целью заработать на росте цен. Как такового запрета спекулировать швейцарской недвижимостью нет, однако потенциальным спекулянтам следует понимать, что нередко гемайнде/коммуна заберёт до 60% от спекулятивной прибыли.
Q: Разве 60% справедливо?
М.В.: Налог на прибыль от продажи недвижимости больно бьёт по спекулянтам. Однако в остальных случаях у продавцов имеется возможность снизить налог. Данной возможностью нужно лишь правильно воспользоваться.
Пример: в кантоне Цюрих был продан дорогой дом; налоговый орган насчитал налог на прибыль в 540’000 франков; агент недвижимости, которая занималась продажей, получив свой гонорар, просто устранилась от решения налоговых вопросов; продавец, брошенный маклером один на один с незавершенным налоговым делом, обратился ко мне. После моего вмешательства налоговый орган снизил налог и вернул клиенту 251’352 франка (читайте подробнее).
Q: Давайте отвлечёмся от кантона Цюрих и обратим взор на всю страну. Что происходит там?
М.В.: Цены растут и в остальной Швейцарии. Часть покупателей, которые не преуспели в кантоне Цюрих, смещается в другие, более дальние регионы в поисках более доступных объектов. Это разогревает рынок и в других кантонах.