Как купить недвижимость в Швейцарии?

Стремление купить недвижимость в Швейцарии ставит иностранцев, не проживающих в Конфедерации, перед вопросом, к кому следует обратиться для сопровождения сделки купли-продажи. Недооценивать момент выбора специалиста не стоит!

купить недвижимость в Швейцарии
На фото: частный дом в городе Аскона (кантон Тичино). Графика: business-swiss.ch

При всей важности операции многие полагаются лишь на удачу. Иными словами, посредник (будь-то фирма или агент) выбирается практически «наобум» или через «сарафанное радио».

После поиска в интернете хоть какого-либо руководства, пригодного для использования, мы пришли к выводу, что такого руководства просто нет: материалы, размещённые на сайтах агентств недвижимости – по очевидным причинам – чрезмерно однобоки; а форумы полны противоречивой и устаревшей информацией.

Если подобного руководства нет, то это следует создать! Резюмировав отзывы наших читателей и опыт наблюдения и общения с участниками рынка недвижимость в Швейцарии, Портал «Швейцария Деловая» представляет Вашему вниманию советы, которые помогут Вам определиться, к кому следует обратиться для сопровождения сделки купли-продажи. Пользоваться ли советами или нет – решать исключительно Вам.

Мы также рады новым отзывам относительно купли-продажи швейцарской недвижимости: контактный формуляр.

Кстати: хотя настоящее руководство рассчитано на заинтересованных в покупке дома, квартиры или же коммерческой недвижимости в Швейцарии, уверены, что оно по аналогии ответит также на значительное число вопросов всех желающих купить недвижимость, например, в Германии, Франции, Италии.

Содержание:

Почему отбор посредника важен?

Даже при наличии денег самостоятельно купить недвижимость в Швейцарии иностранцу, не имеющему разрешение на проживание в стране, крайне сложно. Препятствием служат не только языковой барьер и незнание политической и экономической «кухни» Конфедерации.

Если речь заходит о жилой недвижимости в Швейцарии (дом, шале, квартира), то центральной проблемой для перехода права собственности на иностранца является обязанность получать разрешение от властей кантона, на территории которого расположена покупаемая недвижимость.

Порой даже ВНЖ в Швейцарии не даёт право на свободное приобретение жилья (к данному моменту мы ещё вернёмся – см. ниже).

Самостоятельно также практически невозможно составить себе полную картину о покупаемой недвижимости. Ещё до покупки нужно знать массу фактов: какой налог на недвижимость в Швейцарии нужно будет платить, сколько стоят коммунальные услуги, можно ли будет увеличить площадь и высоту постройки, предвидятся ли какие-либо важные законодательные изменения и т.п.

Именно поэтому неизбежным становится обращение к специалисту.

100%-й гарантии, что Вы сможете найти наилучшего посредника, нет. Однако следование представленным в данном материале советам позволит Вам сократить вероятность неблагоприятного развития событий.

Самое первое правило

Если Вы намереваетесь купить недвижимость в Швейцарии, самым первым моментом, который нужно уяснить, является то, что Конфедерация – это не Россия, не Украина, не Великобритания, не США и не какая-либо иная страна.

Швейцария – это Швейцария!

«Это и так понятно!» — могли бы подумать Вы. Однако, к сожалению, очень многие, приезжая в Швейцарию, продолжают думать мерками своих стран и принимать по ним (этим меркам) решения. Опыт неумолимо указывает на неэффективность данного подхода.

В Швейцарии действуют свои порядки и традиции, и они отличаются от того, к чему привыкли иностранцы. Хотите примеры?

«У нас всё схвачено»

Порой посредники пытаются очаровать своих клиентов фразой, что «в органах власти Швейцарии у них всё схвачено» (некоторые предпочитают более «мягкие» формулировки: «мы всех чиновников в гемайнде знаем»).

купить недвижимость в Берне
Графика: business-swiss.ch

Данная фраза ориентируется на граждан России и других стран СНГ, которые привыкли, что в их государствах часто дела и делаются полу- или нелегально «через связи».

Спешим рекомендовать Вам забыть о подобных способах достижения результата в Швейцарии! Конфедерация годами находится в топе рейтинга наименее коррумпированных государств.

Чиновники в Швейцарии получают отличную зарплату, и никто из них не пойдёт на нарушения закона. Важно также понимать, что за правоприменением в Конфедерации бдительно следят различные надзорные ведомства, СМИ и неправительственные организации.

«Понты» Швейцарии чужды

Ещё одним указателем, что Вы общаетесь с агентом, который или которая хотя и могут жить в Швейцарии, но не имеют с ней никакой ментальной связи, являются «понты» и «пускание пыли в глаза». Примерами может служить следующее:

  • оформленный в имперском стиле офис;
  • обилие золотых и красных цветов;
  • пафосные рассказы о том, какая Швейцария – отличная страна (Швейцария-то страна отличная, только об этом не нужно говорить несколько раз!);
  • многократное упоминание имён знаменитостей.

Если в некоторых странах данные приёмы могут восприниматься вполне нормально, то в Швейцарии они являются признаками дурного тона.

Практика показывает, что чем пафоснее речи посредника, тем хуже он или она говорят на местном языке (к требованиям о языках мы ещё вернёмся) и тем скуднее его или её знания закона и порядка его применения к сделкам с недвижимостью.

Расположение компании по продаже недвижимости

«Швейцарское» агентство вне Швейцарии?

Поразительно, но в интернете нет недостатка в предложениях о купле-продаже швейцарской недвижимости от фирм, которые не находятся в Конфедерации!

В значительной части случаев речь идёт о несерьёзных предложениях от посредников или даже мошенников.

Хотя не следует особо доказывать, что следует избегать фирм, зарегистрированных и работающих не в Швейцарии, мы всё же приведём несколько причин:

Отсутствие контроля со стороны швейцарских властей

Власти Швейцарии заботятся о том, чтобы любая деятельность на территории Конфедерации соответствовала законодательным требованиям. Этим в идеале достигается то состояние, что на рынке осуществляют свою деятельность только проверенные компании.

Тот факт, что фирма-посредник, в которую Вы планируете обратиться, находится за пределами Швейцарии, означает, что её надежность в Швейцарии ни разу не проверялась. Или, возможно, проверялась (в случае наличия жалоб от обманутых клиентов), но швейцарские власти, будучи ограниченными в возможностях, мало что могут сделать за пределами своей территории.

Недостаток или отсутствие профессионализма

Представление, что Швейцария – это страна, в которой ничего не происходит, является крайне распространённым заблуждением.

Жизнь в Конфедерации насыщена политическими и экономическими событиями, которые в той или иной степени влияют на налоги, недвижимость, миграционный режим и т.п.

Профессионально следить за новостями в Швейцарии из-за рубежа невозможно! Чтобы знать Швейцарию, нужно в ней постоянно жить, постоянно читать местные газеты и постоянно общаться с самими швейцарцами.

Обычно самопровозглашенные агентства недвижимости, которые не находятся в Швейцарии, знают о нашей стране даже меньше, чем написано о Конфедерации в Википедии.

Дополнительные расходы

В значительной части случаев применительно к нешвейцарским компаниям речь идёт о банальных посредниках, которые лишь служат промежуточным звеном между Вами и непосредственным агентом по продаже недвижимости в Швейцарии.

Несмотря на то, что посредники фактически ничего не делают (или даже вредят оперативности), их «аппетиты» очень даже велики. А, учитывая высокую стоимость швейцарской недвижимости, посредничество выливается в обидно значительную сумму.

Поэтому те, кто не хотел бы сорить деньгами на ненужных посредников, следует их избегать.

Замедления и ошибки коммуникации

Если Вы пользуетесь услугами посредника, Вам нужно понимать, что коммуникация проходит не непосредственно от Вас к швейцарскому агентству недвижимости и обратно, а через промежуточное звено. Данное обстоятельство вредит оперативности.

Кроме того, посредник – это верное средство превратить покупку недвижимости в Швейцарии в «испорченный телефон». Не будучи квалифицированными в швейцарском праве и рынке недвижимости, посредник может неверно интерпретировать переданную Вам информацию.

Вопросы конфиденциальности

Часто присутствует обоснованная потребность сохранить факт, что была куплена недвижимость в Швейцарии, конфиденциальным. Информация о владении домом, квартирой, шале или бюро в Альпийской республике может вызвать не только зависть, но и нежелательное внимание со стороны органов власти и/или криминального мира.

На данном фоне, конфиденциальность всей информации о Вас и Ваших действиях в связи с покупкой швейцарской недвижимости крайне важна.

Лишь истинно швейцарские компании могут обеспечить наилучшую конфиденциальность. Напротив, компании-посредники, расположенные за пределами Конфедерации, являются легкой добычей для властей и криминалитета страны нахождения.

Турфирмы как посредники

В последнее время наблюдается тенденция, при которой себя как посредника пытаются преподнести местные турфирмы (например, в Москве, в Санкт-Петербурге, в Киеве).

Они пользуются тем, что к ним часто обращаются за бронированием путешествий и получением шенгенских виз в Швейцарию. А поскольку потенциальный клиент уже «вступил в контакт», то ему как между прочим сообщается, что турагентство оказывает также различные услуги по Швейцарии, в т.ч. и по купле-продаже недвижимости.

коммерческая недвижимость в Швейцарии
Всё чаще турфирмы пытаются замахнуться на рынок зарубежной недвижимости. Графика: Pixаbаy

На самом же деле, в более 90 процентах случаев цель Вашего местного турагентства состоит в том, чтобы удержать Вас от контакта непосредственно со швейцарской фирмой недвижимости и вклиниться ненужным посредником между Вами.

Фирма в Германии, Франции, Италии и остальном Евросоюзе

Мы уже определились, что к расположенному за пределами Швейцарии агентству недвижимости стоит относиться с повышенной осторожностью. Однако что делать с компаниями, которые предлагают купить недвижимость в Швейцарии, но которые расположены в сопредельных странах?

Наши наблюдения показывают, что фирмы в Германии, Франции, Италии и остальном Евросоюзе, которые также пытаются действовать и на швейцарском рынке, для этого часто не имеют нужных знаний и опыта. Они могут быть хороши в своих странах, но в Конфедерации их компетенция сильно страдает.

Профессиональные требования к маклеру

Итак, явными преимуществами обладает агент или фирма, находящиеся именно в Швейцарии. Напротив, нельзя многого ожидать от нешвейцарских компаний или посредников (даже, если они зарегистрированы в соседних регионах Германии, Франции или Италии).

Одновременно было бы неверно полагать, что любой швейцарский агент одинаково хорош. Важны требования к обучению и языку.

Требования к обучению

Далеко не достаточно, чтобы агент по недвижимости обладал лишь даром красноречия, которое помогало бы ему превозносить продаваемый объект в глазах клиента.

Купить недвижимость в Швейцарии Вам поможет лишь тот специалист, который проучился в швейцарском университете или высшей специализированной школе 3-5 лет и получил соответствующий диплом.

Сертификаты о прохождении курсов в рамках одной недели или даже семестра (полгода) подтвердить надёжность знаний не могут.

Требования к языку

Агент недвижимости должен в совершенстве владеть официальным языком кантона, где планируется покупка недвижимости (немецким, французским и/или итальянским). Подходящий уровень: родной язык или ступень C2 (наивысший уровень знания языка как иностранного). Читайте также:

Запомните: знание английского языка для Швейцарии в подавляющем большинстве случаев недостаточно или даже иррелевантно.

Типичные «наживки», о которых нужно знать

Реклама агентства недвижимости

Реклама в низкокачественных агрегаторах

Мы все привыкли видеть на сайтах рекламу от различных поисковых систем. Благодаря ней можно найти от вполне приличных предложений по продаже различных вещей до услуг гадалок и помощи в погашении долгов.

Существенный недостаток низкокачественных рекламных агрегаторов состоит в том, что они показывают почти что все объявления. Здесь фактически отсутствует проверка контента. Любой мошенник может создать свою рекламную кампанию в низкокачественных агрегаторах.

Помимо отсутствия контроля реклама от поисковиков привлекает мошенников ещё и минимальным стартовым капиталом: начать поиск жертв недобросовестные агенты и фирмы могут уже с минимальным бюджетом.

Реклама в социальных сетях

Ещё более проблематичной является реклама о продаже недвижимости в социальных сетях.

В подавляющем большинстве случае речь идёт о том, что сами компании (порой, через фейковые профили с очень респектабельными фотографиями-портретами) распространяют о себе информацию в различных группах и сообществах.

Подобная реклама, будучи абсолютно бесплатной, позволяет любому, у кого есть компьютер и доступ в интернет, распространять о себе информацию как о якобы «представителе» той или иной фирмы.

Реклама на «фермах» объектов недвижимости

«Фермами» называют сайты-каталоги объектов недвижимости. В русскоязычном Интернете действует сразу несколько подобных «ферм». Общая черта их сводится к тому, что они берут не качеством, а количеством.

На страницах подобных сайтов-каталогов можно найти объекты недвижимости практически в любой стране. Сопровождены данные объекты (без и с указанием цены) всегда красивыми фотографиями и ссылками на то или иное агентство.

Правда заключается в том, что – как и низкокачественные рекламные агрегаторы – «фермы» не проверяют законность и качество размещаемого у себя контента.

Часть читателей может спросить: как же тогда реальные фирмы рекламируют недвижимость в Швейцарии, если не в агрегаторах, соцсетях или на «фермах»? Ответ на этот вопрос крайне важен: для целей рекламы настоящие агентства швейцарской недвижимости доверяются лишь солидным регулярным (выход номера — не реже каждой недели) журналам и сайтам с чёткой узкой тематикой (минимум обновлений — публикация новостей каждый день).

«Быстро, недорого, надёжно»

Кто бы не хотел купить недвижимость в Швейцарии недорого и быстро?! Подобная завлекалка à la «быстро, недорого, законно» — всего лишь дешевая реклама. Рассмотрим каждое из составляющих данного слогана.

Клюющим на рекламу «недорогая недвижимость в Швейцарии» стоит напомнить, что дома, квартиры и бюро в Конфедерации относятся к самым дорогим объектам в мире. В Цюрихе или Женеве предлагается исключительно элитная недвижимость, к которой эпитет «недорогая» не применим.

элитная недвижимость в Швейцарии недорогая
В Цюрихе и Женеве продаётся только элитная недвижимость, к которой неуместен эпитет «недорогая». На фото: город Цюрих. Графика: Ikiwaner

В отдельных частях Конфедерации можно встретить недвижимость по относительно «приемлемой цене» (по швейцарским меркам, разумеется). Однако иностранец без подходящего ВНЖ в Швейцарии (к данной теме мы, как и обещали, вернёмся ниже) никогда не получит разрешение от кантональных властей на покупку такого объекта.

Часто реклама по продаже недвижимости обязательно сопровождается эпитетом «законно». Т.е. продавец как бы сразу говорит, что его услуги – законны. Первая мысль, которая должна возникнуть у Вас в голове, это то, что кричащее о своей законности агентство, вероятно, само имеет проблемы с ней.

«ВНЖ в Швейцарии при покупке недвижимости»

Если Вам обещают, что при покупке недвижимости Вы (автоматически) получите ВНЖ в Швейцарии, можете смело начинать искать другого посредника. Кроме как потери времени Вам, увы, ничего не светит.

Причина проста: недвижимость в Швейцарии никогда не является самодостаточным основанием для получения не только постоянного, но и даже временного вида на жительство.

Более того, наличие в Вашей собственности какого-либо объекта недвижимости даже не облегчает процедуру получения ВНЖ в Швейцарии. Единственно, что власти будут Вам выдавать, — это шенгенская виза для посещения Вашей недвижимости.

ВНЖ в Швейцарии при покупке недвижимости
Графика: public domain

Отметим, что шенгенская виза не выдаётся автоматически (для её получения нужно также подавать документы в посольство Швейцарии в соответствующей стране), а время, проведённое в Швейцарии по визе, не засчитывается в ценз оседлости для получения ПМЖ или гражданства Швейцарии.

«Доход свыше 7-10% годовых»

В то время, как швейцарские банки и кредитные учреждения ряда других стран вводят на открытые в них счета негативные проценты (т.е. сам вкладчик платит соответствующий процент на сумму счета лишь за факт нахождения данных денег в банке!), особенно смехотворно выглядят предложения о том, что, покупая недвижимость в Швейцарии, можно якобы заработать от 7 до 10 процентов годовых.

Громогласные предложения с высокими процентами особенно часто распространяются в социальных сетях и через рекламу в низкокачественных агрегаторах поисковых систем.

недвижимость в Швейцарии цены
Не стоит рассчитывать на значительный доход от швейцарской недвижимости. Графика: www.business-swiss.ch

Если бы доход от недвижимости в Швейцарии действительно выражался в столь высоких процентах, то институциональные инвесторы не вкладывались бы в (практически) беспроцентные швейцарские и немецкие гособлигации.

В настоящее время в качестве правила стоит запомнить следующее: любое предложение с доходностью свыше 2 процентов годовых в Швейцарии должно автоматически вызывать у Вас подозрение в его честности.

Сайт агентства недвижимости

Очень много можно узнать о профессионализме (или же непрофессионализме) агентства недвижимости уже по одному его сайту.

Домен сайта

Швейцария имеет свой собственный домен первого уровня – «.ch». Компании, работающие в Конфедерации, для своего сайта делают однозначный выбор в пользу швейцарского домена.

Если же фирма претендует на статус швейцарской, но размещает свой сайт в отличном от «.ch» домене, то уместен следующий вопрос: почему, собственно, компания добровольно отказывается от преимущества лишний раз подчеркнуть свою принадлежность к Швейцарии?

Наличие информации о компании и её работниках

Во время, когда Вы читали данное руководство, Вас могла посетить мысль, а где Вы сможете найти информацию о том, чтобы проверить компанию на предмет соответствия критериям. Ответ пришел сам-собой: на сайте компании.

Любая уважающая себя швейцарская компания недвижимости содержит на своём сайте подробный раздел о своих работниках (их фото, сведения об образовании и профессиональных навыках). Если агентство ориентируется на иностранных клиентов, то указывается также, какими языками владеют её сотрудники и на каком уровне.

То же правило о размещении персональных данных действует и для предлагающих услуги юристов, бухгалтеров, налоговых консультантов и т.п.

Отсутствие сведений о сотрудниках на сайте – это серьёзный повод усомниться в её благонадёжности и профессионализме. Если компания не хочет Вам открыть своё лицо (в буквальном смысле), спросите себя: стоит ли такой фирме доверять Ваши деньги?

Соблюдение авторских прав

Какая связь между правами на интеллектуальную собственность и надёжностью того или иного агентства недвижимости?!

Законодательство Швейцарии требует от всех находящихся на её территории лиц соблюдать чужие авторские права. Поэтому профессионально занимающиеся куплей-продажей недвижимости в Швейцарии компании всегда заботятся о соблюдении авторских прав.

Как выявить нарушения интеллектуальной собственности? Внимательно посмотрите на фотографии, размещённые на сайте: если на них или рядом с ними нет указания на автора-правообладателя (с одним из указателей: «©», «Графика:» или «Фото:»), то с высокой долей вероятности можно говорить о том, что графический объект используется неправомерно.

В отношении текстов действует правило, что, если сайт публикует множество статей в день, однако данные статьи не написаны сотрудниками компании, то имеет место нарушение авторских прав.

Некорпоративная (общедоступная) электронная почта

Часто лица и фирмы, предлагающие свои услуги по сопровождению операций с недвижимостью, указывают в качестве ящика электронной почты общедоступные домены (например, @gmail.com, @mail.ru, @yandex.ru, @yahoo.com).

Подобная практика не только несерьёзна (любая компания в Швейцарии будет поднята на смех, если от неё будут приходить сообщения не с корпоративной почты), но и в высшей степени подозрительна.

Почему выбран почтовый сервер, адрес электронной почты на котором может зарегистрировать каждый? Как раз данным обстоятельством могут воспользоваться мошенники, которые за 2 минуты могут создать себе почтовый аккаунт, а если он будет раскрыт, то им ничто не помешает – опять же за 2 минуты – открыть новый адрес.

Выводы

Итак, Вы осилили данное руководство о том, как купить недвижимость в Швейцарии иностранцам. Однако, возможно, что Вы уже не припомните некоторые пункты. Не беда! Приводим содержание данного руководства в концентрированном виде:

+
Расположение компании в Швейцарии не в Швейцарии (Россия, Украина, Германия, Франция и т.д.)
Наличие полноценного (экономического, юридического, торгового) швейцарского образования 3-5 лет в одном из университетов или высшей профессиональной школе Швейцарии образование отсутствует или получено за пределами Швейцарии
Уровень знания местного языка уровень родного языка или С2 незнание местного языка или уровень владения ниже С2
Реклама в специализированных журналах и сайтах о Швейцарии через баннеры поисковых систем, через социальные сети, на «фермах» объектов недвижимости
Обещание ВНЖ в Швейцарии только лишь на основе покупки недвижимости Нет Да
Обещание высокой доходности от недвижимости Нет Да
Домен сайта агентства .ch Любой иной
Наличие информации о сотрудниках на сайте Информация (с фото) имеется и охватывает данные об образовании и уровне владения языками Информации о сотрудниках либо нет, либо она слишком общая
Соблюдение чужих авторских прав Да Нет
Общедоступная электронная почта Нет Да
+

Подать запрос по теме выбора агентства недвижимости в Швейцарии Вы можете здесь: контактный формуляр.

Узнайте также:

Как купить недвижимость в Швейцарии?